Dongsheng Explica N°3 | Mayo 2023

¿El mercado inmobiliario de China está en problemas?

En los últimos años, la cuestión de la vivienda en China ha ocupado un lugar destacado en los medios de comunicación occidentales. ¿Las causas? El rápido desarrollo urbano, precios que no paran de aumentar, la dependencia que los gobiernos locales tienen con los ingresos por la tierra, y lo más “impactante”: los rumores de quiebra del gigante inmobiliario Evergrande, a 13 años de la crisis de las hipotecas subprime de 2007-2008 que sacudió la economía mundial. Todo esto despertó la atención de los analistas financieros alrededor del mundo. Pero, ¿cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en China y qué está haciendo el gobierno?

¿Cómo ha sido tratada la cuestión habitacional históricamente?

Cuando el pueblo chino, bajo el liderazgo de Mao Zedong y el Partido Comunista de China (PCCh), fundó la República Popular China (RPC) en 1949, el país se encontraba entre los más pobres del mundo. En 1950, sólo 10 países tenían un PIB per cápita más bajo que China, y apenas el 11% de sus 552 millones de habitantes vivía en áreas urbanas. A medida que aumentaba el desarrollo industrial, las ciudades también crecían rápidamente. Particularmente, luego de la reforma y apertura, la migración del campo a las ciudades se convirtió en un fenómeno constante. Para 2022, la población urbana de China llegó a 921 millones, es decir el 65% de su población total1.

Además, la cantidad de ciudades con más de 1 millón de habitantes pasó de 90 en 2000 a 167 en 2020, mientras que las áreas urbanas de menos de 1 millón han disminuido de 172 a 130 en el mismo periodo, lo que sugiere que la población urbana se ha concentrado en centros más grandes2.

La combinación de una población masiva con ingresos crecientes junto con el auge de las áreas urbanas ha impulsado significativamente el desarrollo de la vivienda, que pasó por grandes cambios desde 1949.

Poco después del establecimiento de la República Popular de China, se nacionalizó el suelo urbano y la vivienda fue retirada de la circulación del mercado. Durante más de 30 años, China tuvo un sistema socialista de viviendas, donde las unidades eran construidas y administradas por agencias gubernamentales, instituciones públicas o empresas estatales (SOE), etc. A principios de la década de 1980, el 75% de los hogares urbanos en China alquilaba viviendas públicas.

Con la reforma y apertura, el gobierno chino decidió desarrollar la industria inmobiliaria. A partir de 1978, la política de inversión pasó de un presupuesto estatal único a la inversión conjunta entre el Estado, las empresas y los particulares. Esta nueva política estimuló el desarrollo del mercado para la vivienda, sobre todo después de 1992, cuando se estableció la economía de mercado socialista. Para 1997, el 9,64% de la inversión total en activos fijos sociales estaba en el desarrollo inmobiliario. El mercado de vivienda urbana creció gradualmente y las condiciones de vida de los residentes mejoraron significativamente, con un aumento del área de construcción de viviendas per cápita de 6,7 metros cuadrados en 1978 a 17,8 metros cuadrados en 1997.

Desde 2008, el crecimiento económico se ha desacelerado y el sector inmobiliario se ha enfrentado a un ajuste. Durante este período, el gobierno ha prestado más atención al papel de las políticas de macrocontrol, como las fiscales, y ha otorgado gran importancia a la construcción de viviendas subsidiadas para satisfacer las necesidades de las personas de ingresos bajos y medios. Si bien el mercado inmobiliario de China sigue siendo gigantesco, su crecimiento se ha desacelerado.

¿Quién está al frente del desarrollo inmobiliario en China?

Con la formación del mercado socialista, el capital privado en la industria inmobiliaria creció rápidamente. En 1993, había sólo 505 empresas constructoras privadas en China, que luego crecieron hasta 18.259 en 2001, y a más de 122.000 en el año 2021. Gradualmente, la propiedad pública y colectiva de las empresas constructoras fue sustituida por capital privado. En 2021, el capital privado, tanto extranjero como nacional, representó el 86% del valor agregado bruto en la construcción, con un total de 25,2 billones de yuanes (3,9 billones de dólares), y contó por el 89,6% de los 52,8 millones de personas que trabajan en la construcción.

Las empresas de propiedad colectiva, que son unidades a nivel municipal, propiedad de los pobladores y administradas por un comité de pobladores, alcanzaron un máximo de 29.872 unidades en 1997 y han disminuido desde entonces.

Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas de China

¿Cuál es la relación entre la industria inmobiliaria y los gobiernos locales?

Desde 1953, la propiedad de la tierra rural es colectiva, mientras que la propiedad de la tierra urbana es pública. Desde la década de 1990, los gobiernos locales pueden “vender” (transferir) el derecho de uso de la tierra a entidades calificadas. Los ingresos generados a partir de esta práctica, como los impuestos relacionados con la tierra y los ingresos de las transferencias de tierras de propiedad estatal, ahora se conocen comúnmente como “finanzas de la tierra”, que representaron el 89% de los ingresos presupuestarios de los gobiernos locales en 2018.

El profesor Zhao Yanjing señala que los gobiernos locales utilizan las finanzas de la tierra para invertir en infraestructura y mejorar los servicios públicos, lo que a su vez aumenta el valor de la tierra. El gobierno gasta esos ingresos en la construcción urbana, como el desarrollo de servicios públicos, rutas, hospitales y escuelas, convirtiendo así la tierra suburbana en nuevas áreas urbanas. A medida que se expande la construcción urbana, aumentan los precios de la vivienda, lo que también eleva los precios de la tierra.

En 2019, la tasa de propiedad de vivienda urbana de China alcanzó el 96%, una de las más altas del mundo, en comparación con el 64,2% de EE. UU. y el 61,9% de Japón en 2017. Para Brasil y Sudáfrica, esa tasa fue del 72,5% y el 69%, respectivamente. Entre los hogares propietarios de viviendas en China, el 58,4% poseía 1 propiedad, el 31% poseía 2 propiedades y el 10,5% poseía 3 o más propiedades.

La alta demanda, que ha causado escasez de vivienda en las grandes metrópolis, ha servido para impulsar los precios de la vivienda aún más. Al mismo tiempo, muchas ciudades pequeñas y áreas rurales tienen excedentes de vivienda por las personas que se han ido a ciudades más grandes. De esta manera, muchos proyectos inmobiliarios, estimados hoy en 50 millones de unidades, quedaron vacantes. Según el Instituto Beike, la tasa promedio de desocupación de viviendas relevada fue de alrededor del 12% en 2022.

¿Cómo está abordando el gobierno los problemas del sector? 

El detonante de la crisis financiera de 2007-08 fue el mercado inmobiliario inflado, especialmente en el Norte Global (no solo en los EE. UU., sino también en Gran Bretaña, España, Irlanda y otros países), como resultado de impulsar las hipotecas, incluso a consumidores con clara incapacidad de pagarlas. No sólo colapsó el llamado mercado de hipotecas de alto riesgo, que había alcanzado valores totalmente irreales. Debido a que estas hipotecas se habían empaquetado en productos derivados de los mercados financieros (por ejemplo, en obligaciones de deuda garantizada y obligaciones de préstamo garantizadas), este colapso trajo aparejado la caída de esos mercados y dejó a muchos bancos y otros tipos de instituciones financieras frente al desastre. Por el contrario, el Estado chino controla ese tipo de especulación financiera. En lugar de esperar a que estalle la crisis y rescatar a los bancos, está intentando reducir la burbuja y evitar un colapso de antemano.

En agosto de 2020, ya con un mercado inmobiliario desarrollado, el gobierno chino emitió la regulación conocida como las “tres líneas rojas”, que proporciona tres indicadores clave para la salud financiera de los desarrolladores inmobiliarios. La regulación limita la proporción de deuda en relación al efectivo, capital y activos de estas empresas, y promueve el crecimiento sostenible del sector. El gobierno llamó a las empresas a reorganizar sus finanzas para 2023, clasificándolas como “verdes” si cumplen con estos criterios de finanzas saludables y permitiéndoles así acceder a nuevos créditos.

Evergrande, el segundo promotor inmobiliario más grande de China, atrajo la mayor atención. A diciembre de 2020, la deuda del Grupo Evergrande había acumulado US$ 300.000 millones y su relación pasivo-activo era del 84,7%, por encima del 70% establecido en las tres líneas rojas3.

Mientras la empresa luchaba por pagar su deuda, dos gobiernos locales tomaron el control de los ingresos de Evergrande para evitar el uso indebido de los fondos. Desde agosto de 2021, otras ocho provincias han solicitado que la empresa coloque los ingresos de preventa en cuentas custodiadas.  Al mismo tiempo, Evergrande, con problemas de liquidez, puso en espera cientos de proyectos sin terminar. El gobierno chino está tomando el control de los ingresos de la empresa y resolviendo los problemas antes de que estalle una crisis de deuda.

El tope del 5% a la tasa de aumento anual de los alquileres mejoró las condiciones de vida de todos los hogares chinos y desaceleró aún más los aumentos explosivos de precios. La regulación se basa en la idea de que “las casas son para vivir, no para especular”, como dijo el presidente Xi Jinping en el XIX Congreso Nacional del PCCh.

Además de controlar la especulación de precios, el gobierno chino ha impulsado una serie de políticas de viviendas sociales para facilitar y asegurar el acceso a la vivienda a las generaciones más jóvenes y a las personas de menor poder adquisitivo. El gobierno de Xiamen, en la provincia de Fujian, redujo el precio de mercado de 4.000 apartamentos en un 45%. El gobierno de Henan compró 1.050 apartamentos a Evergrande, cuya construcción se interrumpió por problemas de liquidez. En términos generales, el gobierno chino suministrará un total de 6,5 millones de nuevas viviendas de alquiler de bajo costo en 40 ciudades importantes entre 2021 y 2025 para aliviar las dificultades de vivienda de 13 millones de jóvenes. Ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghái suministrarán un total de 1,87 millones de viviendas de alquiler de bajo costo. Sólo en 2021, 936.000 unidades proporcionaron vivienda a 2 millones de jóvenes en 40 ciudades.

La desaceleración de la demanda de viviendas (resultado de la incertidumbre durante la pandemia y el aumento de las tensiones geopolíticas) junto con estas nuevas regulaciones, limitaron algunos comportamientos especulativos en el mercado. La rentabilidad de estos desarrolladores inmobiliarios se vio afectada; dado que su modelo de negocio se basa en el endeudamiento y éste fue fructífero durante el rápido crecimiento del mercado, puede representar un grave riesgo a medida que el sector madura.

Ante la ralentización de la economía en 2022, el gobierno flexibilizó una serie de medidas y brindó estímulo económico al sector inmobiliario: postergó el plazo para la evaluación de las tres líneas rojas, amplió el plazo para que los bancos reduzcan su ratio de hipotecas pendientes y préstamos inmobiliarios a préstamos totales, y recortó las tasas de interés hipotecarias de China.

A raíz de este estímulo, luego de 18 meses, los precios de la vivienda están aumentando; esto puede verse como una señal de una recuperación de la demanda. No obstante, la inversión inmobiliaria en 2022 cayó un 10% en enero y un 5,7% en febrero de 2023.Las “ventas” de terrenos se desplomaron un 29% en los primeros dos meses del año, luego de una caída del 53% en 2022, lo que sugiere que el sector inmobiliario necesitará más tiempo para volver a tener un crecimiento constante.

En conclusión

El mercado de la vivienda de China creció, como la economía en general, a una velocidad y escala sin precedentes. Su desarrollo, sin embargo, ha alcanzado una etapa más madura en los últimos años y lucha por mantener las tasas de crecimiento anteriores. Los controles gubernamentales promulgados para estabilizar la seguridad financiera de las grandes inmobiliarias, el freno a la especulación y las vivienda sociales para grupos de bajos ingresos y jóvenes, buscan que tanto la vivienda como los frutos del desarrollo sean entendidos como derechos del pueblo. El gobierno chino ha mostrado flexibilidad al permitir que las empresas “respiren” en medio de un mercado difícil. Sin embargo, no están dispuestos a permitir la especulación a largo plazo, especialmente cuando, debido a su tamaño, podría provocar impactos devastadores en la economía en general. Este proceso debería conducir a un modelo de negocios más sostenible, con menos especulación de la vivienda y la eliminación de las “manzanas podridas” del inmenso sector inmobiliario de China.

  1.  Esta tasa es aún menor que la de países desarrollados como Corea del Sur (81%), Estados Unidos (83%) o Japón (92%), y además es menor a la de otros países en desarrollo como Sudáfrica (68%), México (81%), Brasil (87%) o Argentina (92%).
  2.  En China, estadísticamente, “áreas urbanas” incluye ciudades y pueblos cuyas autoridades básicas son los comités residenciales; mientras que las “áreas rurales” incluyen municipios y aldeas que se basan en comités de aldeanos.
  3. Valores muy bajos de esta relación indican que hay capital ocioso, y valores muy altos indican un endeudamiento excesivo.

Suscríbase. Dongsheng Explica se publica mensualmente en español, inglés y portugués.

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